Türkiye'de bir parsele ne yapabileceğinizi büyük ölçüde iki oran belirler: TAKS (taban alanı katsayısı) ve KAKS, yani emsal (kat alanı katsayısı). Bu rehber ikisini de işlenmiş bir örnek, emsal dışı alanlar ve en sık gördüğümüz hatalarla anlatır.
TAKS — taban alanı katsayısı
TAKS, binanın zemine oturan taban alanının parsel alanına oranıdır. Tek bir soruya cevap verir: bina zeminin ne kadarını kaplayabilir? TAKS 0.30 olan 1000 m² parselde taban alanı en fazla 300 m² olabilir. Zemindeki teraslar, üstü kapalı girişler ve bazı çıkmalar belediyeye göre farklı sayılır — plan notları belirleyicidir.
KAKS / emsal — kat alanı katsayısı
KAKS (emsal), tüm katların toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. 1000 m² parselde emsal 0.90, toplam 900 m² inşaat hakkı demektir. TAKS'ın aksine bu alanın nerede durduğunu söylemez — derli toplu 3 katlı bir kütle ile yayvan 2 katlı bir kütle aynı emsali kullanabilir.
İşlenmiş örnek
- Parsel
- 1000 m²
- TAKS
- 0.30 → en fazla taban 300 m²
- Emsal (KAKS)
- 0.90 → toplam hak 900 m²
- Sonuç
- yükseklik (Yençok) ve çekmelere bağlı olarak ~300 m²'lik kabaca 3 normal kat
Yükseklik sınırı Yençok olarak yazılır (örn. Yençok: 9.50 m) — RONCHAMP metre değerini esas alır, kat sayısını varsayımla metreye çevirmez. Hisseli ya da miras arazide pay hesabı için ücretsiz arsa payı hesaplayıcıyı kullanabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Net parsel alanı ile brütü karıştırmak (yola terkler hesabı değiştirir).
- Emsal dışı alanların her belediyede aynı olduğunu sanmak — değildir; plan notu esastır.
- Kat sayısını yalnız emsalden türetip Yençok'u ve çekmeleri yok saymak.
Saniyeler içinde yap
RONCHAMP parseli çeker, mümkün olan yerde TAKS/KAKS'ı resmî kaynaktan okur, çekmeleri uygular ve kanıt iziyle doğrulanmış kat planları üretir. Kendi parselinde dene.